De vraag welke hypotheek je eerst moet aflossen hangt af van rentepercentages, belastingvoordeel en hypotheekvorm. Hypotheken met hogere rentes kosten meer en zijn vaak financieel voordeliger om eerder af te lossen. Daarnaast speelt de hypotheekrenteaftrek een belangrijke rol, omdat deze bij vervroegde aflossing vermindert. Een annuïteitenhypotheek kent een ander aflossingspatroon dan een aflossingsvrije hypotheek, wat invloed heeft op de slimste aflossingsstrategie. Deze factoren samen bepalen welke hypotheek je het beste eerst kunt aflossen.
Waarom zou je kiezen om een specifieke hypotheek eerst af te lossen?
Het kiezen voor vervroegde aflossing van een specifieke hypotheek is een strategische beslissing die je financiële positie op lange termijn verbetert. De belangrijkste reden is het verminderen van rentelasten, waarbij je minder betaalt over de resterende looptijd van je hypotheek. Wanneer je meerdere hypotheken hebt of verschillende hypotheekdelen met uiteenlopende voorwaarden, kan het aflossen van het duurste deel aanzienlijke besparingen opleveren.
Het rentepercentage vormt de basis van deze overweging. Hypotheken die je in 2022 of 2023 afsloot tegen tarieven van 5% of hoger, kosten aanzienlijk meer dan de huidige marktrente die rond de 3,0% tot 3,5% ligt. Bij een hypotheek van 300.000 euro tegen 5% betaal je jaarlijks 15.000 euro rente, terwijl diezelfde hypotheek tegen 3,5% slechts 10.500 euro kost. Door de duurste hypotheek eerst af te lossen, bespaar je deze renteverschillen.
De hypotheekvorm speelt ook een belangrijke rol in je aflossingsstrategie. Bij een annuïteitenhypotheek los je geleidelijk af, waardoor je elke maand minder rente betaalt en meer aflost. Dit betekent dat vervroegde aflossing direct effect heeft op toekomstige rentelasten. Een aflossingsvrije hypotheek kent geen maandelijkse aflossing, waardoor de rentelast constant blijft tot het einde van de looptijd.
Persoonlijke financiële doelen bepalen mede welke hypotheek prioriteit krijgt. Wil je sneller schuldenvrij zijn voor je pensioen? Dan kan het verstandig zijn om te focussen op de hypotheek met de langste looptijd. Hecht je waarde aan maandelijkse financiële ruimte? Dan kan aflossing van de hypotheek met de hoogste maandlast meer comfort bieden.
Hoe bepaal je welke hypotheek financieel het voordeligst is om af te lossen?
Het bepalen van de financieel voordeligste aflossingstrategie vereist een systematische vergelijking van alle hypotheekdelen. Begin met het in kaart brengen van de rentepercentages van al je hypotheken of hypotheekdelen. Het deel met het hoogste percentage kost je het meeste geld en levert bij aflossing de grootste besparing op. Een verschil van 1,5% rente kan over tien jaar duizenden euro’s schelen.
Bereken de totale rentelasten over de resterende looptijd voor elk hypotheekdeel. Bij een hypotheek van 150.000 euro tegen 4,5% met nog 15 jaar looptijd betaal je ongeveer 60.000 euro aan rente. Diezelfde hypotheek tegen 3,0% kost slechts 38.000 euro. Deze berekening maakt direct zichtbaar waar de grootste besparingen te behalen zijn.
Boeterente vormt een cruciaal onderdeel van je afweging. Veel hypotheken kennen een boete bij vervroegde aflossing tijdens de rentevaste periode. Deze boete compenseert de bank voor het renteverlies en kan oplopen tot enkele procenten van het afgeloste bedrag. Bereken altijd of de rentebesparing opweegt tegen de boeterente. Bij een rentverschil van minimaal 1% en een resterende rentevaste periode langer dan 5 jaar wordt vervroegd aflossen vaak aantrekkelijk.
De hypotheekrenteaftrek beïnvloedt je berekening, omdat je in 2025 37,48% van je betaalde hypotheekrente terugkrijgt via de belastingaangifte. Dit betekent dat een hypotheek tegen 4% effectief slechts 2,5% kost na aftrek. Houd hier rekening mee bij je vergelijking, maar besef dat de aftrek alleen geldt voor de rente die je daadwerkelijk betaalt. Minder rente betekent ook minder aftrek.
Wat zijn de fiscale gevolgen van het aflossen van verschillende hypotheken?
Vervroegde aflossing heeft directe fiscale consequenties voor je hypotheekrenteaftrek. In 2025 kun je hypotheekrente aftrekken tegen 37,48%, ongeacht je inkomen. Wanneer je een hypotheek (gedeeltelijk) aflost, vermindert je resterende hypotheekschuld en daarmee ook de rente die je betaalt. Dit resulteert in een lagere belastingteruggave via de hypotheekrenteaftrek.
Een concreet voorbeeld verduidelijkt dit effect. Bij een hypotheek van 300.000 euro tegen 3,5% betaal je jaarlijks 10.500 euro rente. De hypotheekrenteaftrek levert dan 3.935 euro belastingvoordeel op. Los je 50.000 euro af, dan daalt je jaarlijkse rente naar 8.750 euro en je belastingvoordeel naar 3.280 euro. Je verliest dus 655 euro aan aftrek, maar bespaart wel 1.750 euro aan rentelasten, wat netto een voordeel van 1.095 euro oplevert.
Het verschil tussen hypotheekvormen heeft fiscale implicaties. Bij een annuïteitenhypotheek los je automatisch af volgens een vast schema, waarbij de hypotheekrenteaftrek elk jaar natuurlijk afneemt. Vervroegde aflossing versnelt dit proces. Een aflossingsvrije hypotheek blijft fiscaal gezien stabiel, omdat je geen maandelijkse aflossing doet en de volledige rente blijft betalen tot het einde van de looptijd. Vervroegde aflossing van een aflossingsvrij deel heeft daarom een groter effect op zowel rentelasten als belastingvoordeel.
Het eigenwoningforfait vormt de tegenhanger van de hypotheekrenteaftrek en bedraagt 0,35% van de WOZ-waarde tot 1.330.000 euro. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro betaal je 1.400 euro forfait per jaar. Dit forfait blijft onveranderd bij aflossing, waardoor het relatieve effect op je netto belastingvoordeel toeneemt naarmate je hypotheekschuld daalt. Bij volledige aflossing verdwijnt je hypotheekrenteaftrek, maar blijft het eigenwoningforfait bestaan.
Welke praktische stappen moet je nemen bij het aflossen van een hypotheek?
Het aflossen van een hypotheek begint met het controleren van je hypotheekakte en de voorwaarden die je destijds met de verstrekker bent overeengekomen. Deze documenten bevatten essentiële informatie over aflossingsvoorwaarden, boeterentes en eventuele beperkingen. Sommige hypotheken staan kosteloos aflossen toe tot een bepaald percentage per jaar, vaak tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom.
Bereken de boeterente die van toepassing is bij vervroegde aflossing tijdens de rentevaste periode. Deze berekening houdt rekening met het verschil tussen je huidige hypotheekrente en de actuele marktrente, vermenigvuldigd met het afgeloste bedrag en de resterende rentevaste periode. Bij een rentverschil van 1,5%, een aflossing van 50.000 euro en nog 8 jaar rentevastheid kan de boete oplopen tot enkele duizenden euro’s.
Neem contact op met je hypotheekverstrekker voordat je daadwerkelijk aflost. Zij kunnen een exacte berekening maken van de boeterente en je informeren over de procedure. Sommige banken vereisen schriftelijke aanvraag, terwijl andere digitale aflossing mogelijk maken. Vraag ook naar de fiscale afhandeling, omdat je hypotheekverstrekker jaarlijks een opgave verstrekt voor de belastingdienst.
Plan je aflossing strategisch door rekening te houden met je totale financiële situatie. Behoud voldoende liquiditeit voor onverwachte uitgaven en overweeg of het geld wellicht beter rendeert via andere beleggingen. Bij complexe situaties met meerdere hypotheekdelen, verschillende rentepercentages of specifieke fiscale vraagstukken is professioneel advies waardevol. Wij bieden hypotheekadvies waarbij we je helpen de optimale aflossingsstrategie te bepalen op basis van je persoonlijke situatie.
Het aflossen van een hypotheek is een belangrijke financiële beslissing die zorgvuldige afweging verdient. Door systematisch je opties te analyseren en rekening te houden met rentepercentages, fiscale gevolgen en praktische voorwaarden, maak je een weloverwogen keuze die past bij je financiële doelen. Heb je vragen over jouw specifieke situatie of wil je persoonlijk advies? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over jouw hypotheekmogelijkheden.