Een hypotheek zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie) brengt verschillende nadelen met zich mee die aanzienlijke financiële gevolgen kunnen hebben. Het belangrijkste nadeel is de hogere rente die je betaalt, vaak 0,2 tot 0,5 procentpunt meer dan bij een hypotheek met NHG. Daarnaast mis je de bescherming tegen restschuld bij gedwongen verkoop en loop je verhoogde financiële risico’s. Deze verschillen beïnvloeden niet alleen je maandlasten, maar ook je totale hypotheekkosten over de gehele looptijd.
Wat is het verschil tussen een hypotheek met en zonder NHG?
De Nationale Hypotheek Garantie biedt bescherming tegen restschuld wanneer je gedwongen moet verkopen en de opbrengst lager is dan de uitstaande hypotheekschuld. Bij een hypotheek met NHG betaal je een eenmalige premie van 0,4% van de hypotheeksom (voor 2025) en krijgt je geldverstrekker een borgstelling van het Waarborgfonds Eigen Woningen.
Voor 2025 geldt een NHG-grens van € 450.000, wat betekent dat de totale kosten van je woning, inclusief kosten koper, binnen dit bedrag moeten blijven. Bij energiebesparende voorzieningen kan dit oplopen tot € 477.000. Een hypotheek zonder NHG kent geen maximumbedrag, maar je mist wel de belangrijke bescherming die de garantie biedt.
Het verschil zit ook in de hypotheekvormen die beschikbaar zijn. Zowel de annuïteitenhypotheek als de lineaire hypotheek zijn mogelijk bij beide varianten. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gelijkblijvende maandlasten, terwijl bij een lineaire hypotheek je maandlasten geleidelijk afnemen. Beide vormen komen sinds 2013 in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.
Welke financiële risico’s loop je met een hypotheek zonder NHG?
Zonder NHG-bescherming draag je volledige aansprakelijkheid voor eventuele restschuld bij gedwongen verkoop. Dit betekent dat wanneer je woning minder opbrengt dan je uitstaande hypotheekschuld, je het verschil zelf moet betalen. Dit risico is vooral groot in de eerste jaren van je hypotheek, wanneer je nog weinig hebt afgelost.
Bij waardedaling van je woning of veranderde persoonlijke omstandigheden kan een gedwongen verkoop leiden tot aanzienlijke financiële problemen. Zonder NHG sta je er alleen voor en moet je mogelijk een persoonlijke lening afsluiten om de restschuld af te lossen. Dit kan je financiële positie jarenlang belasten.
Ook de hogere rente die je betaalt voor een hypotheek zonder NHG verhoogt je financiële risico’s. Over een periode van 30 jaar kunnen de extra rentekosten oplopen tot tienduizenden euro’s. Dit geld kun je niet investeren in aflossing of andere financiële doelen, wat je vermogensopbouw remt.
Waarom betaal je meer rente voor een hypotheek zonder NHG?
Banken hanteren een risico-opslag voor hypotheken zonder NHG omdat zij een hoger risico lopen. Zonder de borgstelling van het Waarborgfonds kunnen banken bij betalingsproblemen niet terugvallen op de NHG-garantie. Deze extra risico’s rekenen ze door in de hypotheekrente, die gemiddeld 0,2 tot 0,5 procentpunt hoger ligt.
Per december 2024 bedroeg de indicatieve rente voor 10 jaar vast met NHG ongeveer 3,48%, terwijl hypotheken zonder NHG duurder zijn. Over de gehele looptijd van je hypotheek betekent dit aanzienlijk hogere kosten. Bij een hypotheek van € 400.000 met 0,3 procentpunt extra rente betaal je over 30 jaar duizenden euro’s meer aan rente.
De risico-opslag beïnvloedt ook je maandlasten direct. Een hogere rente betekent hogere maandlasten, wat minder financiële ruimte overlaat voor andere uitgaven of om te sparen. Dit kan vooral voor starters een belemmering vormen om financiële buffers op te bouwen.
Wanneer is een hypotheek zonder NHG toch de juiste keuze?
Een hypotheek zonder NHG kan voordelig zijn wanneer je een woning koopt boven de NHG-grens van € 450.000. In dat geval heb je simpelweg geen keuze en moet je het hogere rentetarief accepteren. Ook bij specifieke woningtypen die niet voldoen aan de NHG-criteria is een hypotheek zonder NHG soms de enige optie.
Voor doorstromers met veel eigen vermogen kan een hypotheek zonder NHG interessant zijn. Wanneer je loan-to-value-ratio laag is (bijvoorbeeld onder de 60%), is het risico op restschuld beperkt. De NHG-premie van 0,4% kan dan zwaarder wegen dan de voordelen van de garantie.
Ook bij een starterslening van het SVn, die beschikbaar is in circa 290 gemeenten, is een NHG-hypotheek verplicht. Wanneer je niet voldoet aan de voorwaarden voor deze starterslening en toch extra financiering nodig hebt, kan een hypotheek zonder NHG meer flexibiliteit bieden. Daarbij weeg je de hogere kosten af tegen de toegang tot de gewenste woning.
De keuze tussen een hypotheek met of zonder NHG hangt af van je specifieke situatie, je risicotolerantie en je financiële doelen. Het is verstandig om de totale kosten en risico’s zorgvuldig af te wegen. Voor persoonlijk advies dat past bij jouw situatie kun je altijd contact met ons opnemen.