Je kunt een bestaande aflossingsvrije hypotheek onder bepaalde voorwaarden opnieuw afsluiten, maar nieuwe aflossingsvrije hypotheken zijn sinds 2013 niet meer fiscaal aftrekbaar. Oversluiten naar een andere geldverstrekker kan wel, mits je binnen het oorspronkelijke geleende bedrag blijft en aan de actuele inkomens- en waarderingseisen voldoet. De mogelijkheden hangen sterk af van je persoonlijke situatie, de waarde van je woning en de huidige regelgeving rondom loan-to-value ratio’s.
Topic foundation
Veel huiseigenaren staan voor deze vraag wanneer hun rentevaste periode afloopt of wanneer ze willen profiteren van lagere hypotheekrentes. De aflossingsvrije hypotheek vormde jarenlang een populaire keuze, maar het fiscale landschap is ingrijpend veranderd sinds 2013. Sindsdien zijn nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet meer fiscaal aftrekbaar, wat de mogelijkheden en aantrekkelijkheid heeft beïnvloed.
De vraag of je jouw aflossingsvrije hypotheek opnieuw kunt afsluiten is daarom niet simpelweg met ja of nee te beantwoorden. Het hangt af van verschillende factoren: wil je bij dezelfde geldverstrekker blijven of overstappen naar een andere aanbieder? Wil je de hypotheek verhogen of juist hetzelfde bedrag opnieuw financieren? En hoe verhouden de huidige regelgeving en je persoonlijke omstandigheden zich tot jouw wensen?
We nemen je mee door de mogelijkheden, beperkingen en alternatieven voor aflossingsvrije hypotheken in het huidige financiële landschap. Zo krijg je helder inzicht in wat wel en niet kan, en welke keuzes het beste bij jouw situatie passen.
Wat is een aflossingsvrije hypotheek en waarom wil je deze opnieuw afsluiten?
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je gedurende de looptijd alleen rente betaalt en niet aflost op de hoofdsom. Aan het einde van de looptijd moet je de volledige geleende som in één keer terugbetalen. Deze hypotheekvorm was tot 2013 zeer populair omdat de rente volledig fiscaal aftrekbaar was en de maandlasten relatief laag bleven.
Huiseigenaren overwegen het opnieuw afsluiten van hun aflossingsvrije hypotheek om verschillende redenen. De meest voorkomende situatie is het aflopen van de rentevaste periode. Wanneer je bijvoorbeeld tien jaar geleden een hypotheek afsloot met een rentevaste periode van tien jaar, moet je nu nieuwe renteafspraken maken. Dit biedt de kans om te kijken naar betere voorwaarden bij andere aanbieders.
Een andere reden is de aanzienlijk gedaalde hypotheekrente. De hypotheekrente stabiliseert rond 3,0 tot 3,5 procent, terwijl hypotheken uit 2022-2023 vaak tegen 5 tot 6 procent zijn afgesloten. Voor klanten die destijds een aflossingsvrije hypotheek afsloten, kan oversluiten aanzienlijke maandlastenbesparingen opleveren, zelfs na aftrek van eventuele boeterentes.
Ook veranderende persoonlijke omstandigheden spelen een rol. Denk aan een hoger inkomen waardoor je wellicht wilt overstappen naar een deels aflossende hypotheek, of juist een situatie waarin de lagere maandlasten van een aflossingsvrije constructie beter passen bij je financiële planning voor de komende jaren.
Mag je in Nederland nog een aflossingsvrije hypotheek opnieuw afsluiten?
Sinds 2013 zijn nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet meer fiscaal aftrekbaar via de hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat als je een volledig nieuwe aflossingsvrije hypotheek zou afsluiten, je geen belastingvoordeel meer krijgt op de betaalde rente. Deze regelwijziging maakt nieuwe aflossingsvrije hypotheken financieel minder aantrekkelijk dan voorheen.
Er bestaat echter een belangrijk verschil tussen een volledig nieuwe hypotheek en het oversluiten van een bestaande aflossingsvrije hypotheek. Wanneer je een bestaande aflossingsvrije hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker, blijft de fiscale aftrekbaarheid behouden, mits je binnen bepaalde grenzen blijft. Je mag het oorspronkelijk geleende bedrag opnieuw financieren zonder de hypotheekrenteaftrek te verliezen.
Wel gelden er sinds 2013 strikte beperkingen voor het aflossingsvrije deel van hypotheken. Nieuwe aflossingsvrije hypotheken zijn beperkt tot maximaal 50 procent van de woningwaarde en geven geen recht op hypotheekrenteaftrek. Ze dienen vooral als aanvullende financiering naast een aflossende hoofdhypotheek.
Bij verlenging van je bestaande aflossingsvrije hypotheek bij dezelfde geldverstrekker blijft de fiscale aftrekbaarheid gewoon bestaan. Je sluit dan immers geen nieuwe hypotheek af, maar verlengt slechts de bestaande voorwaarden. Dit maakt verlengen bij de huidige aanbieder fiscaal gezien de eenvoudigste optie, hoewel je mogelijk niet profiteert van de beste rentetarieven op de markt.
De loan-to-value ratio speelt ook een belangrijke rol. De maximale hypotheek bedraagt in 2025 100 procent van de woningwaarde. Als je woning in waarde is gestegen sinds je de oorspronkelijke hypotheek afsloot, heb je meer ruimte. Is de waarde gedaald of gelijk gebleven, dan kan dit beperkingen opleveren bij het oversluiten.
Wat zijn de voorwaarden om een bestaande aflossingsvrije hypotheek over te sluiten?
Het oversluiten van een bestaande aflossingsvrije hypotheek naar een andere geldverstrekker kan, maar er gelden strikte voorwaarden. De belangrijkste regel is dat je het oorspronkelijk geleende bedrag niet mag verhogen als je de hypotheekrenteaftrek wilt behouden. Wil je extra lenen voor verbouwing of andere doeleinden, dan verlies je de fiscale aftrekbaarheid over het gehele bedrag.
Geldverstrekkers beoordelen je aanvraag op basis van je huidige inkomen en financiële situatie. Zelfs als je tien jaar geleden zonder problemen een hypotheek kreeg, moet je nu opnieuw aantonen dat je de maandlasten kunt dragen. Dit betekent inkomensverificatie via loonstroken, jaaropgaven en eventueel belastingaangiften voor zelfstandigen. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is niet van toepassing op oversluiten van bestaande hypotheken boven de NHG-grens.
De woningwaarde moet opnieuw worden vastgesteld door een erkende taxateur. Als de waarde van je woning is gedaald en je hypotheek hoger is dan de huidige marktwaarde, kan dit problemen opleveren. Geldverstrekkers hanteren maximale loan-to-value percentages, en een te hoge hypotheek ten opzichte van de woningwaarde kan betekenen dat oversluiten niet mogelijk is zonder extra aflossing.
Leeftijd speelt ook een rol bij de beoordeling. Geldverstrekkers kijken naar de resterende looptijd tot je pensioen. Bij een aflossingsvrije hypotheek moet je aan het einde van de looptijd de volledige som kunnen terugbetalen. Adviseurs moeten daarom beoordelen of je voldoende vermogen opbouwt via andere wegen, zoals pensioenopbouw of beleggingen, om de hypotheek af te lossen.
Oversluiten maakt financieel pas echt zin wanneer het renteverschil minimaal 1 procentpunt bedraagt en de resterende rentevaste periode langer dan vijf jaar is. Bij een hypotheek van 300.000 euro tegen 5 procent die je oversluit naar 3,5 procent, levert dit een maandlastenverlaging van ongeveer 225 euro op. Bereken altijd het break-even punt inclusief boeterente, notariskosten en advieskosten om te bepalen of oversluiten echt voordelig is.
Welke alternatieven heb je als je geen aflossingsvrije hypotheek meer kunt afsluiten?
Wanneer het opnieuw afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek niet mogelijk is, bestaan er verschillende alternatieven die beter passen bij de huidige regelgeving en jouw financiële situatie. De meest voorkomende optie is overstappen naar een annuïteitenhypotheek, die meer dan 95 procent marktaandeel heeft door constante bruto maandlasten gedurende de looptijd.
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je in het begin vooral rente en weinig aflossing, later verschuift dit naar meer aflossing en minder rente. Deze vorm is aantrekkelijk voor starters en huishoudens met verwachte inkomensstijging omdat de netto lasten in het begin lager zijn door de fiscale aftrekbaarheid van de rente. Het voordeel ten opzichte van een aflossingsvrije hypotheek is dat je geleidelijk afbouwt naar een schuldenvrije woning.
Een andere mogelijkheid is de lineaire hypotheek, waarbij je gelijke maandelijkse aflossingen doet. De totale maandlast daalt naarmate de restschuld afneemt omdat je steeds minder rente betaalt. De bruto lasten zijn aanvankelijk hoger dan bij een annuïteitenhypotheek, maar de totale rentekosten over de looptijd zijn lager. Deze vorm past bij hogere inkomens en mensen richting pensioen die lagere lasten willen bij inkomensterugval.
Een hybride oplossing combineert verschillende hypotheekvormen. Je kunt bijvoorbeeld een deel van je hypotheek aflossingsvrij houden en een ander deel als annuïteitenhypotheek structureren. Sinds 2013 is aflossingsvrij beperkt tot maximaal 50 procent van de woningwaarde zonder fiscale aftrekbaarheid, waardoor deze constructie vooral dient als aanvullende financiering naast een aflossende hoofdhypotheek.
De financiële implicaties verschillen per alternatief. Een annuïteitenhypotheek geeft hogere maandlasten dan een aflossingsvrije hypotheek, maar je bouwt vermogen op in je woning. Een lineaire hypotheek start met nog hogere lasten, maar deze dalen in de tijd. Het belastingvoordeel via hypotheekrenteaftrek neemt af naarmate je meer aflost, omdat je minder rente betaalt. De Wet Hillen bouwt bovendien de aftrek van het eigenwoningforfait af met 3,33 procent per jaar tot 2048, wat het fiscale voordeel verder vermindert.
Voor een geleidelijke transitie kun je bij het aflopen van je rentevaste periode kiezen voor een kortere nieuwe periode van bijvoorbeeld vijf jaar. Dit geeft je de mogelijkheid om te wennen aan hogere maandlasten als je overgaat naar een deels aflossende hypotheek, zonder je voor dertig jaar vast te leggen. Je kunt in die periode ook extra aflossen om je schuld te verlagen en meer financiële ruimte te creëren.
Hoe maak je de beste keuze voor jouw hypotheeksituatie?
De beste keuze voor jouw hypotheeksituatie hangt af van een zorgvuldige afweging van persoonlijke omstandigheden en lange termijn doelstellingen. Begin met het evalueren van je leeftijd en de jaren tot je pensioen. Heb je nog dertig jaar te gaan, dan is overstappen naar een aflossende hypotheek vaak verstandig. Sta je vijf jaar voor je pensioen, dan kunnen de hogere maandlasten van een aflossende hypotheek juist problematisch zijn.
Je inkomensstabiliteit speelt een cruciale rol. Heb je een vast contract en verwacht je inkomensstijging, dan kun je waarschijnlijk hogere maandlasten aan. Bij een flexibel inkomen als zelfstandige of onzekere arbeidsvoorwaarden biedt een aflossingsvrije constructie meer financiële ademruimte, hoewel je wel een solide plan nodig hebt voor aflossing aan het einde van de looptijd.
Pensioenplanning verdient bijzondere aandacht. Bij een aflossingsvrije hypotheek moet je aan het einde van de looptijd de volledige som kunnen terugbetalen. Bouw je voldoende pensioenvermogen op om dit te financieren? Of heb je andere beleggingen of spaargelden die je hiervoor kunt inzetten? Adviseurs moeten beoordelen of je vermogensopbouw via andere wegen voldoende is om de hypotheek af te lossen.
De waardeontwikkeling van je woning beïnvloedt ook je mogelijkheden. Is je woning sterk in waarde gestegen, dan heb je meer overwaarde en flexibiliteit. Bij waardedaling of stagnatie kunnen loan-to-value beperkingen je opties beperken. Een actuele taxatie geeft helderheid over je financiële positie en onderhandelingsruimte met geldverstrekkers.
Lange termijn financiële doelen bepalen mede welke hypotheekvorm past. Wil je schuldenvrij je pensioen ingaan, dan is een aflossende hypotheek logisch. Heb je andere prioriteiten zoals vermogensopbouw via beleggingen of een eigen bedrijf, dan kan een aflossingsvrije hypotheek meer financiële ruimte bieden voor deze investeringen.
Professioneel hypotheekadvies is waardevol voor complexe situaties. Een adviseur kan verschillende scenario’s doorrekenen en de consequenties bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of overlijden in kaart brengen. Voor hypotheken in Klazienaveen en Schoonebeek biedt lokale expertise het voordeel van kennis over regionale woningmarkt ontwikkelingen en specifieke omstandigheden die van invloed zijn op je hypotheekkeuze. Een financieel adviseur helpt bij het navigeren door regelgeving en het maken van weloverwogen beslissingen die aansluiten bij jouw persoonlijke situatie.
Knowledge synthesis
Het opnieuw afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek is mogelijk, maar de regelgeving is sinds 2013 aanzienlijk aangescherpt. Nieuwe aflossingsvrije hypotheken zijn niet meer fiscaal aftrekbaar, maar het oversluiten van een bestaande aflossingsvrije hypotheek kan wel, mits je binnen het oorspronkelijk geleende bedrag blijft en voldoet aan actuele inkomens- en waarderingseisen.
De mogelijkheden hangen sterk af van individuele omstandigheden. Verlenging bij je huidige geldverstrekker behoudt de fiscale aftrekbaarheid zonder complicaties, maar biedt mogelijk niet de beste rentetarieven. Oversluiten naar een andere aanbieder kan aanzienlijke besparingen opleveren, vooral voor hypotheken uit 2022-2023 met hoge rentetarieven, maar vereist zorgvuldige berekening van alle kosten.
Wanneer het opnieuw afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek niet mogelijk of niet verstandig is, bestaan er alternatieven zoals de annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek of hybride oplossingen. Deze alternatieven passen beter bij de huidige regelgeving en bieden het voordeel van vermogensopbouw in je woning, zij het tegen hogere maandlasten.
Het evalueren van je persoonlijke situatie is essentieel. Leeftijd, inkomensstabiliteit, pensioenplanning, woningwaarde en lange termijn doelstellingen bepalen samen welke hypotheekvorm het beste past. Het begrijpen van huidige regelgeving, het realistisch inschatten van je financiële mogelijkheden en het verkennen van alle beschikbare opties vormen de basis voor een weloverwogen beslissing.
Complexe hypotheeksituaties vragen om professionele begeleiding. Een adviseur kan scenario’s doorrekenen, fiscale implicaties uitleggen en helpen bij het navigeren door regelgeving. Wil je weten welke mogelijkheden er specifiek voor jouw situatie zijn? Neem gerust contact met ons op voor persoonlijk advies dat aansluit bij jouw financiële doelstellingen en langetermijnplannen.