Je maximale leencapaciteit wordt bepaald door je bruto inkomen, vaste lasten en de woonquote die banken hanteren. In 2025 mogen je woonlasten maximaal een bepaald percentage van je inkomen bedragen, waarbij banken je volledige financiële situatie beoordelen. Schulden, inkomensbronnen en nieuwe regelgeving beïnvloeden hoeveel je kunt lenen voor je hypotheek.
Wat is je maximale leencapaciteit en hoe wordt deze berekend?
Je maximale leencapaciteit is het hoogste bedrag dat je kunt lenen voor een hypotheek, gebaseerd op je inkomen en financiële verplichtingen. Banken berekenen dit aan de hand van je bruto maandinkomen minus je vaste lasten, waarbij een woonquote van maximaal 26% wordt gehanteerd voor de hypotheeklasten.
De berekening werkt als volgt: van je bruto maandinkomen trekken banken alle vaste lasten af, zoals bestaande leningen, alimentatie en andere financiële verplichtingen. Het resterende bedrag bepaalt hoeveel je maandelijks aan hypotheeklasten kunt dragen. Hierbij houden banken rekening met de huidige hypotheekrente en de looptijd van je lening.
Banken gebruiken daarnaast verschillende toetsingsnormen om je kredietwaardigheid te beoordelen. Ze kijken naar je werkzekerheid, de waarde van het huis dat je wilt kopen en je spaargeld voor eigen inbreng. Een stabiele arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd verhoogt je leencapaciteit, terwijl tijdelijke contracten kunnen leiden tot een lagere maximale lening.
Welke inkomsten tellen mee voor je leencapaciteit in 2025?
Voor je leencapaciteit tellen verschillende inkomensbronnen mee, waarbij banken vast salaris voor 100% meewegen. Variabel inkomen zoals bonussen, provisie of overwerk wordt meestal voor 75% meegeteld, mits je dit de afgelopen twee jaar consistent hebt ontvangen.
Uitkeringen zoals WW, WAO of AOW worden doorgaans volledig meegenomen in de berekening, evenals pensioenuitkeringen. Voor ondernemers geldt een andere benadering: zij moeten meestal drie jaar aan belastingaangiftes overleggen, waarbij het gemiddelde inkomen wordt berekend. Banken kijken hierbij naar de winst voor belasting en eventuele afschrijvingen.
Inkomsten uit verhuur kunnen ook meetellen, maar banken rekenen hier vaak slechts 75% van de netto huurinkomsten mee vanwege leegstand en onderhoudskosten. Alimentatie die je ontvangt wordt meegenomen, terwijl alimentatie die je betaalt juist wordt afgetrokken van je inkomen. Studiefinanciering en kinderbijslag tellen niet mee voor je hypotheek.
Hoe beïnvloeden je bestaande schulden je maximale leencapaciteit?
Bestaande schulden verlagen je leencapaciteit direct omdat banken alle maandelijkse verplichtingen aftrekken van je inkomen. Creditcardschulden, persoonlijke leningen en afbetalingscontracten worden volledig meegenomen in de berekening, ook als de maandlasten relatief laag zijn.
Studieleningen hebben een bijzondere positie: de maandelijkse aflossing wordt afgetrokken van je leenruimte, ongeacht of je daadwerkelijk aflost. Dit kan je leencapaciteit aanzienlijk verminderen. Voor een studielening van €30.000 rekenen banken bijvoorbeeld met een maandlast van ongeveer €135, wat je jaarruimte voor hypotheeklasten met €1.620 vermindert.
De schuld-tot-inkomen ratio speelt een cruciale rol bij de beoordeling. Banken hanteren vaak een maximum van 40% van je bruto inkomen voor alle maandelijkse schuldverplichtingen samen. Heb je veel kleine schulden, dan kan het voordelig zijn om deze eerst af te lossen of samen te voegen in één lening met lagere maandlasten.
Welke veranderingen in hypotheekregels gelden er in 2025?
In 2025 blijft de Loan-to-Value ratio op 100% gehandhaafd, wat betekent dat je nog steeds zonder eigen inbreng een huis kunt kopen. De hypotheekrenteaftrek wordt verder afgebouwd naar het lage tarief, wat invloed heeft op de netto maandlasten van je hypotheek.
Banken zijn strenger geworden in hun beoordeling van duurzaamheid en energielabels. Huizen met een slecht energielabel kunnen leiden tot een lagere waardering of aanvullende eisen voor verduurzaming. Dit beïnvloedt indirect je leencapaciteit omdat de maximale hypotheek gekoppeld is aan de getaxeerde waarde.
De toetsingsnormen voor inkomen zijn aangescherpt, vooral voor flexwerkers en zzp’ers. Banken vragen meer documentatie en hanteren strengere criteria voor het meetellen van variabel inkomen. Ook wordt er kritischer gekeken naar de werkzekerheid en toekomstbestendigheid van je inkomen, wat kan resulteren in lagere leenbedragen voor bepaalde beroepsgroepen.
Hoe kun je je leencapaciteit verbeteren voor een hypotheekaanvraag?
Je leencapaciteit verbeter je het effectiefst door bestaande schulden af te lossen en je maandelijkse verplichtingen te verminderen. Elke euro minder aan maandlasten verhoogt je hypotheekruimte met ongeveer 15 euro aan leenbedrag, afhankelijk van de rente en looptijd.
Een hoger inkomen realiseren door loonsverhoging, extra uren of een nieuwe baan heeft direct positief effect op je leencapaciteit. Zorg ervoor dat je minstens drie maanden stabiel inkomen kunt aantonen voordat je een hypotheekaanvraag indient. Voor zzp’ers geldt dat drie opeenvolgende jaren met stabiele of stijgende winst de beste uitgangspositie bieden.
Het verbeteren van je kredietprofiel door het tijdig betalen van alle rekeningen en het vermijden van nieuwe schulden helpt ook. Timing speelt een belangrijke rol: dien je aanvraag in wanneer je financiële situatie het sterkst is. Voor persoonlijk hypotheekadvies kun je terecht bij gespecialiseerde adviseurs die je helpen je situatie te optimaliseren en de beste hypotheekvorm te kiezen die past bij jouw omstandigheden.
Het opbouwen van spaargeld voor onverwachte kosten toont financiële stabiliteit aan banken. Hoewel eigen inbreng niet verplicht is, kan het je onderhandelingspositie versterken en leiden tot betere rentetarieven. Plan je hypotheekaanvraag strategisch en zorg dat alle documenten compleet en actueel zijn om vertragingen te voorkomen.