De laagste hypotheekrente ooit in Nederland werd bereikt in de periode rond 2021, toen tarieven voor bepaalde rentevaste periodes onder de 1% daalden. Deze historische laagte ontstond door het stimuleringsbeleid van de Europese Centrale Bank en de economische impact van de COVID-19 pandemie. Inmiddels is de rente gestabiliseerd en ligt deze aanzienlijk hoger, waardoor die ultralage tarieven voorlopig verleden tijd zijn.
Wanneer was de hypotheekrente in Nederland het allerlaagst?
De absolute bodemperiode voor hypotheekrentes viel tussen 2020 en begin 2021. Tijdens deze periode zakten de tarieven voor sommige rentevaste periodes tot onder de 1%, wat een ongekend niveau was in de Nederlandse hypotheekgeschiedenis. Voor een hypotheek met tien jaar rentevast kon je destijds tarieven vinden rond de 0,8% tot 1,2%, afhankelijk van de geldverstrekker en je persoonlijke situatie.
Deze extreme laagte kwam voort uit het monetaire beleid van de ECB, die als reactie op de economische onzekerheid door de pandemie de depositorente tot historisch lage niveaus verlaagde. Banken konden hierdoor tegen minimale kosten geld lenen, wat zij doorvertaalden in scherpe hypotheektarieven. Tegelijkertijd stimuleerde de ECB de economie door massaal staatsobligaties op te kopen, wat de kapitaalmarktrentes verder onder druk zette.
Voor huizenkopers betekende dit een gouden periode. Een annuïteitenhypotheek van 300.000 euro tegen 1% rente leverde een maandlast op die enkele honderden euro’s lager lag dan bij eerdere rentestanden. Deze lage lasten maakten het voor veel mensen mogelijk om een duurdere woning te kopen of sneller te kunnen aflossen.
De context van deze lage rentes was echter bijzonder. De wereldeconomie kampte met lockdowns, bedrijfssluitingen en grote onzekerheid. De centrale banken wereldwijd kozen voor extreem stimulerend beleid om een economische ineenstorting te voorkomen. Deze combinatie van factoren creëerde een unieke situatie die waarschijnlijk niet snel zal terugkeren.
Waarom schommelt de hypotheekrente zo sterk door de jaren heen?
Hypotheekrentes bewegen mee met een complex samenspel van economische krachten. De belangrijkste factor is het beleid van de Europese Centrale Bank, die de basisrente bepaalt waartegen banken onderling geld kunnen lenen. Wanneer de ECB de rente verhoogt om inflatie te beteugelen, worden hypotheken automatisch duurder. Bij renteverlagingen om de economie te stimuleren, dalen de hypotheektarieven juist.
Tussen juni 2024 en september 2025 verlaagde de ECB de depositorente acht keer met telkens 25 basispunten, van 4,00% naar 2,00%. Deze verlagingen volgden op een periode van snelle renteverhogingen in 2022 en 2023, toen de centrale bank de inflatie wilde bestrijden. Deze bewegingen vertaalden zich direct in de hypotheekmarkt: tarieven die in 2023 boven de 5% lagen, daalden eind 2025 naar tussen de 3,03% en 3,97% voor verschillende rentevaste periodes met NHG-garantie.
Naast het ECB-beleid speelt inflatie een cruciale rol. Wanneer prijzen snel stijgen, eisen beleggers hogere rentes op hun leningen om het verlies aan koopkracht te compenseren. Dit drijft de kapitaalmarktrentes op, waaraan hypotheektarieven gekoppeld zijn. De inflatiegolf na de pandemie en de energiecrisis leidde tot de sterkste rentestijgingen in decennia.
Ook de rendementen op staatsobligaties beïnvloeden hypotheekrentes sterk. Banken financieren hun hypotheekverstrekking deels door obligaties uit te geven, waarbij ze concurreren met overheidsobligaties. Wanneer beleggers hogere rentes eisen op staatspapier, moeten banken hun hypotheektarieven verhogen om aantrekkelijk te blijven voor investeerders.
Daarnaast zorgt concurrentie tussen geldverstrekkers voor variatie in tarieven. In een krappe woningmarkt met veel vraag naar hypotheken kunnen banken hogere marges rekenen. Bij mindere vraag of wanneer nieuwe aanbieders de markt betreden, ontstaat prijsdruk die tarieven verlaagt. Deze marktdynamiek verklaart waarom je bij verschillende banken verschillende tarieven ziet voor vergelijkbare hypotheken.
Hoe beïnvloedt de historische hypotheekrente jouw hypotheekkeuzes vandaag?
Het begrijpen van historische rentetrends helpt je realistische verwachtingen te vormen over de huidige hypotheekmarkt. Met tarieven rond de 3,0% tot 3,5% eind 2025 bevinden we ons in een middengebied: aanzienlijk hoger dan de ultralage rentes van 2020-2021, maar nog altijd redelijk in historisch perspectief. Experts verwachten dat deze stabilisatie aanhoudt tot 2028, waarbij een terugkeer naar rentes van 1% tot 2% zeer onwaarschijnlijk is door structurele inflatie en overheidstekorten.
Deze verwachting heeft directe gevolgen voor je keuze tussen variabel en vast. Bij een annuïteitenhypotheek met tien jaar rentevast betaal je momenteel 0,4% tot 0,6% extra ten opzichte van vijf jaar vast, maar koop je wel zekerheid voor een langere periode. Gezien de verwachte stabilisatie kan deze extra zekerheid waardevol zijn, vooral als je budgettaire rust belangrijk vindt.
Voor wie in 2022 of 2023 een hypotheek afsloot tegen 5% tot 6%, biedt de huidige rentedaling interessante oversluitmogelijkheden. Bij een hypotheek van 300.000 euro levert oversluiten van 5% naar 3,5% een maandlastenverlaging van ongeveer 225 euro op, zelfs na aftrek van boeterente en oversluitkosten. Deze berekening vereist maatwerk, waarbij de resterende rentevaste periode, de hoogte van de boete en je persoonlijke situatie allemaal meewegen.
Ook energielabels spelen sinds 2024 een grotere rol in hypotheektarieven. Een woning met energielabel A levert tot 0,5% rentekorting op en vergroot je leencapaciteit met ongeveer 9.000 euro vergeleken met label G. Dit maakt energetische verbeteringen niet alleen duurzaam, maar ook financieel aantrekkelijk bij het afsluiten of oversluiten van je hypotheek.
De Nationale Hypotheek Garantie blijft relevant voor woningen tot 450.000 euro. De eenmalige premie van 2.373 euro levert een rentekorting op van 0,3% tot 0,5%, wat bij een hypotheek van 400.000 euro over dertig jaar duizenden euro’s bespaart. Zonder NHG liggen de tarieven structureel 0,4% tot 0,6% hoger.
Voor wie in Zuidoost-Drenthe en omgeving op zoek is naar hypotheekadvies, is het waardevol om deze historische context en huidige ontwikkelingen te bespreken met een specialist die het totaalplaatje overziet. Persoonlijke factoren zoals je levensfase, toekomstige inkomensveranderingen en de specifieke woningkenmerken bepalen welke hypotheekvorm en rentevaste periode het beste bij jou passen. Wil je weten hoe de huidige rentestand zich verhoudt tot jouw specifieke situatie en welke keuzes het meest voordelig zijn? Neem gerust contact met ons op voor een persoonlijk gesprek over jouw hypotheekmogelijkheden.