Een hypotheek afsluiten is voor veel mensen een grote stap, maar niet iedereen komt in aanmerking. Banken hanteren minimale inkomensnormen om te beoordelen of je een lening kunt terugbetalen. Het laagste inkomen dat je nodig hebt hangt af van de hoogte van de hypotheek, jouw schulden en de berekenmethode van de geldverstrekker. Doorgaans geldt dat je bruto jaarinkomen voldoende moet zijn om de maandlasten te dragen naast je overige vaste lasten. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over minimuminkomen en hypotheekaanvragen.
Wat is het minimuminkomen dat je nodig hebt voor een hypotheek?
Er bestaat geen vast minimuminkomen voor een hypotheek in Nederland. Banken bepalen individueel of jouw inkomen toereikend is op basis van de gewenste leenhoogte en jouw financiële situatie. De kern van de beoordeling ligt bij de leencapaciteit, die wordt berekend aan de hand van jouw bruto jaarinkomen, vaste lasten en eventuele schulden. Hoe hoger je inkomen, hoe meer je kunt lenen.
Geldverstrekkers gebruiken het bruto jaarinkomen als uitgangspunt, omdat dit een objectief beeld geeft van jouw verdiencapaciteit. Het netto inkomen speelt een kleinere rol, hoewel het wel belangrijk is voor de beoordeling van jouw daadwerkelijke bestedingsruimte. Banken willen zekerheid dat je de maandlasten kunt dragen, ook als de rente stijgt of jouw inkomen tijdelijk daalt.
Deze minimumeis beschermt zowel de bank als jou als kredietnemer. Voor de bank verkleint het het risico op wanbetaling, terwijl jij wordt beschermd tegen overfinanciering. Een hypotheek die te hoog is voor jouw inkomen kan leiden tot financiële problemen, vooral bij onverwachte uitgaven of inkomensvermindering.
Hoe berekenen banken of jouw inkomen hoog genoeg is voor een hypotheek?
Banken hanteren een gestandaardiseerde berekeningsmethode die is vastgelegd door het Nibud. De belangrijkste factor is de leencapaciteit, die bepaalt hoeveel je maximaal kunt lenen op basis van jouw inkomen. Deze berekening houdt rekening met verschillende elementen die jouw financiële draagkracht beïnvloeden.
De berekening verloopt in de volgende stappen:
- Het bruto jaarinkomen wordt vastgesteld, inclusief vakantiegeld en vaste toeslagen
- Vaste lasten zoals alimentatie, studieschuld en andere leningen worden in mindering gebracht
- De toetsrente wordt toegepast, een fictief hoger rentepercentage waarmee wordt gecontroleerd of je ook bij rentestijging kunt betalen
- Het resultaat is het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen
Verschillende inkomenstypen worden anders gewogen. Een vast dienstverband telt voor 100% mee, terwijl variabele inkomsten zoals bonussen, overwerk of provisie vaak slechts gedeeltelijk meetellen. Banken nemen hierbij meestal het gemiddelde over de afgelopen drie jaar. Voor zelfstandigen geldt vaak een strengere beoordeling, waarbij het gemiddelde inkomen over drie jaar wordt bekeken en soms een korting van 25% wordt toegepast.
De schuldenquote speelt ook een belangrijke rol. Deze verhouding tussen jouw totale maandelijkse schuldlasten en jouw inkomen mag niet te hoog zijn. Hoe meer andere verplichtingen je hebt, hoe lager jouw maximale hypotheek uitvalt.
Welke inkomstenbronnen tellen mee bij het aanvragen van een hypotheek?
Banken accepteren verschillende inkomstenbronnen voor een hypotheekaanvraag, maar niet alle inkomsten tellen volledig mee. Het is belangrijk te weten welke bronnen je kunt gebruiken en hoe zwaar ze wegen in de beoordeling.
Volledig meetellende inkomsten:
- Vast salaris uit loondienst met een contract voor onbepaalde tijd
- Pensioeninkomen en AOW-uitkering
- Vast partnerinkomen bij gezamenlijke aanvraag
Gedeeltelijk meetellende inkomsten:
- Inkomen uit zelfstandig ondernemerschap, meestal het gemiddelde over drie jaar minus een veiligheidskorting
- Variabele inkomensbestanddelen zoals bonussen, overwerk en provisie, vaak 70-80% van het driejarig gemiddelde
- Inkomen uit een tweede baan of bijbaan, mits structureel en aantoonbaar
- Huurinkomsten uit verhuurde woningen, meestal 70-80% van de jaarhuur
Overige inkomsten die kunnen meetellen:
- Alimentatie voor kinderen of partner, indien wettelijk vastgelegd en aantoonbaar
- Inkomsten uit vermogen zoals dividend of rente, afhankelijk van stabiliteit
- Uitkeringen zoals WAO of WIA, vaak met een korting
Voor elke inkomensbron vragen banken specifieke documentatie. Bij loondienst zijn dit loonstroken en een werkgeversverklaring, bij zelfstandigen jaaropgaven en belastingaangiften over meerdere jaren. Hoe beter je jouw inkomsten kunt onderbouwen met officiële stukken, hoe groter de kans dat ze volledig meetellen.
Wat kun je doen als jouw inkomen net niet hoog genoeg is voor de gewenste hypotheek?
Wanneer jouw inkomen net tekortschiet voor de hypotheek die je nodig hebt, zijn er verschillende oplossingen mogelijk. Een hypotheek adviseur kan je helpen de beste strategie te kiezen voor jouw situatie.
Praktische opties om jouw leencapaciteit te verbeteren:
- Samen aanvragen met een partner of gezinslid, waarbij beide inkomens meetellen
- Bestaande schulden aflossen om je schuldenquote te verlagen en meer leenruimte te creëren
- Kiezen voor een lagere aankoopprijs of een woning die beter past bij jouw huidige leencapaciteit
- Meer eigen geld inbrengen, waardoor je een kleinere hypotheek nodig hebt
- Wachten tot je inkomen is gestegen, bijvoorbeeld na een promotie of loonsverhoging
- Extra inkomsten genereren via structureel bijverdienen dat je kunt aantonen
Een energiezuinige woning met een goed energielabel kan ook helpen. Sinds 2024 geven woningen met label A tot wel 9.000 euro extra leencapaciteit vergeleken met label G, omdat de lagere energielasten meer bestedingsruimte geven. Ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan voordelig zijn, omdat je hiermee een lagere rente krijgt en daardoor meer kunt lenen.
Soms is het verstandig om tijdelijk te huren en te sparen voor een grotere aanbetaling, of om eerst jouw inkomen verder op te bouwen. Een hypotheek adviseur kan doorrekenen welke aanpak het meeste oplevert. Voor wie in Zuidoost-Drenthe woont, bieden wij persoonlijk advies over hypotheken in Klazienaveen en Schoonebeek, waarbij we meekijken naar jouw specifieke situatie en mogelijkheden.
Een hypotheek afsluiten is maatwerk. Wat voor de één werkt, hoeft niet geschikt te zijn voor een ander. Door goed te kijken naar jouw inkomen, financiële verplichtingen en toekomstplannen, vinden we samen de oplossing die past. Twijfel je of jouw inkomen voldoende is, of wil je weten welke mogelijkheden er zijn? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over jouw hypotheekwensen.