Een aflossingsvrije hypotheek betekent dat je gedurende de looptijd alleen rente betaalt en niet aflost op het geleende bedrag. Aan het einde van de looptijd blijft de volledige hypotheekschuld staan die je in één keer moet terugbetalen. Deze hypotheekvorm heeft specifieke nadelen die je financiële situatie op de lange termijn kunnen beïnvloeden. We bespreken de belangrijkste risico’s, fiscale gevolgen en situaties waarin deze keuze onverstandig is.
Wat houdt een aflossingsvrije hypotheek precies in?
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je maandelijks uitsluitend rente over het geleende bedrag. Je lost niets af op de hoofdsom, waardoor de schuld tijdens de gehele looptijd gelijk blijft. Dit verschilt fundamenteel van een annuïteitenhypotheek, waarbij je maandlast bestaat uit zowel rente als aflossing. Ook bij een lineaire hypotheek los je vanaf de eerste dag af, met telkens gelijke aflossingsbetalingen.
De maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek zijn in het begin lager omdat je alleen rente betaalt. Bij een hypotheek van 300.000 euro tegen 3,5% rente betaal je maandelijks ongeveer 875 euro. Bij een annuïteitenhypotheek zou dit ongeveer 1.350 euro zijn. Dit lagere bedrag lijkt aantrekkelijk, maar creëert een uitgestelde financiële verplichting die aan het einde van de looptijd volledig moet worden voldaan.
Sinds 2013 geldt dat nieuwe aflossingsvrije hypotheken geen hypotheekrenteaftrek meer genieten, tenzij het om een beperkt deel van de hypotheek gaat. Voor bestaande aflossingsvrije hypotheken die voor 2013 zijn afgesloten blijft de hypotheekrenteaftrek wel gelden. Dit maakt de fiscale positie van deze hypotheekvorm aanzienlijk minder aantrekkelijk dan voorheen.
Welke financiële risico’s breng je met een aflossingsvrije hypotheek?
Het grootste risico is dat je na dertig jaar nog steeds de volledige hypotheekschuld hebt staan. Bij een hypotheek van 300.000 euro moet je dus aan het einde van de looptijd dit volledige bedrag in één keer kunnen terugbetalen. Veel mensen gaan ervan uit dat ze dit kunnen oplossen door hun huis te verkopen, maar dit brengt aanzienlijke onzekerheden met zich mee.
De waarde van je woning kan in dertig jaar tijd sterk fluctueren. Hoewel de gemiddelde transactieprijs in Nederland momenteel 451.000 euro bedraagt en de woningmarkt de afgelopen jaren forse stijgingen heeft laten zien, bestaat er geen garantie dat deze ontwikkeling zich voortzet. Bij een waardedaling kan de verkoopopbrengst onvoldoende zijn om de hypotheekschuld volledig af te lossen, waardoor je met een restschuld blijft zitten.
Daarnaast blijven je maandlasten tijdens de gehele looptijd relatief hoog omdat je niet aflost. Bij een annuïteitenhypotheek daalt je schuld geleidelijk, waardoor je meer financiële ruimte krijgt voor andere doelen. Met een aflossingsvrije hypotheek blijf je dertig jaar lang dezelfde rentebedragen betalen, wat je financiële flexibiliteit beperkt. Dit kan problematisch zijn bij life events zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding.
De rentelast over dertig jaar is bij een aflossingsvrije hypotheek aanzienlijk hoger. Bij 300.000 euro tegen 3,5% betaal je in totaal 315.000 euro aan rente, bovenop de 300.000 euro die je aan het einde nog moet terugbetalen. Dit brengt de totale kosten op 615.000 euro, terwijl een annuïteitenhypotheek met dezelfde rente ongeveer 485.000 euro kost.
Hoe beïnvloedt een aflossingsvrije hypotheek je fiscale voordelen?
Voor aflossingsvrije hypotheken die na 2013 zijn afgesloten geldt de hypotheekrenteaftrek niet meer, tenzij het om maximaal 50% van de woningwaarde gaat en gecombineerd wordt met een aflossend deel. De hypotheekrenteaftrek bedraagt in 2025 uniform 37,48% van de betaalde rente. Bij een hypotheek van 300.000 euro tegen 3,5% levert dit een jaarlijks belastingvoordeel op van 3.935 euro, maar alleen als je hypotheek voldoet aan de aflossingseis.
Tegenover de hypotheekrenteaftrek staat het eigenwoningforfait, dat 0,35% van de WOZ-waarde bedraagt tot 1.330.000 euro. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro betaal je 1.400 euro per jaar aan eigenwoningforfait. Het netto fiscale voordeel wordt dus berekend door het voordeel van de renteaftrek te verminderen met het eigenwoningforfait. Zonder aftrekbare hypotheekrente betaal je dit forfait zonder compensatie.
De Wet Hillen zorgt voor een geleidelijke afbouw van het eigenwoningforfait met 3,33% per jaar tot 2048, maar dit geldt alleen voor woningen zonder hypotheek of met een zeer lage hypotheek. Voor aflossingsvrije hypotheken betekent dit dat je gedurende de gehele looptijd blijft betalen voor het eigenwoningforfait zonder dat je profiteert van deze afbouw. Dit maakt de fiscale positie op de lange termijn ongunstiger.
Het verlies van hypotheekrenteaftrek bij nieuwe aflossingsvrije hypotheken betekent dat je effectief duurder leent dan bij een aflossende hypotheek. Het verschil kan oplopen tot duizenden euro’s per jaar, afhankelijk van je inkomen en hypotheekbedrag. Dit fiscale nadeel maakt een aflossingsvrije hypotheek voor de meeste mensen financieel onaantrekkelijk.
Wanneer is een aflossingsvrije hypotheek geen verstandige keuze?
Een aflossingsvrije hypotheek is onverstandig wanneer je geen concrete en realistische strategie hebt om de schuld aan het einde van de looptijd af te lossen. Veel mensen overschatten hun toekomstige financiële mogelijkheden of gaan ervan uit dat hun woning voldoende in waarde stijgt. Deze aannames zijn risicovol en kunnen leiden tot financiële problemen op het moment dat je met pensioen gaat.
Voor mensen die binnen tien tot vijftien jaar met pensioen gaan is een aflossingsvrije hypotheek bijzonder ongunstig. Je pensioeninkomen ligt doorgaans lager dan je werkinkomen, terwijl je maandlasten gelijk blijven. Dit kan leiden tot betalingsproblemen op een levensfase waarin je juist financiële zekerheid nodig hebt. Adviseurs moeten in het hypotheekadviestraject expliciet doorvragen naar pensioenvoorzieningen en toekomstige inkomsten.
Bij een onzekere inkomenssituatie, zoals bij zelfstandigen met fluctuerende inkomsten of mensen met tijdelijke contracten, vergroot een aflossingsvrije hypotheek de financiële kwetsbaarheid. Zonder aflossing bouw je geen vermogen op in je woning dat als buffer kan dienen bij tegenslagen. Dit maakt je afhankelijker van externe factoren zoals de woningmarkt en je eigen verdiencapaciteit.
Ook wanneer je geen andere vermogensopbouw hebt naast je woning is een aflossingsvrije hypotheek onverstandig. Je zet al je financiële eieren in één mandje en loopt het risico dat de waardeontwikkeling van je woning tegenvalt. Een aflossende hypotheek biedt meer zekerheid omdat je schuld gegarandeerd afneemt, ongeacht de woningmarkt.
Voor wie twijfelt over de juiste hypotheekvorm is professioneel advies essentieel. Wij helpen je graag met een grondige analyse van je financiële situatie en toekomstplannen. Neem gerust contact met ons op voor persoonlijk advies over hypotheken in Klazienaveen en Schoonebeek en omgeving.