Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je gedurende de looptijd alleen rente betaalt en de hoofdsom pas aan het einde terugbetaalt. In 2025 gelden er strikte voorwaarden voor deze hypotheekvorm, waaronder beperkingen op het percentage dat je aflossingsvrij mag lenen en eisen aan de afloscapaciteit. Deze regels zijn belangrijk om te kennen, want ze bepalen of deze hypotheekvorm bij jouw situatie past.
Wat is een aflossingsvrije hypotheek en hoe werkt deze?
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je gedurende de gehele looptijd alleen de verschuldigde rente over het geleende bedrag. De hoofdsom blijft dus onveranderd en moet aan het einde van de looptijd in één keer worden terugbetaald. Dit verschilt fundamenteel van een annuïteitenhypotheek, waarbij je maandelijks zowel rente als aflossing betaalt en de schuld geleidelijk afneemt.
De belangrijkste reden waarom mensen voor deze hypotheekvorm kiezen, is de lagere maandlast. Omdat je niet aflost, betaal je maandelijks minder dan bij andere hypotheekvormen. Dit kan aantrekkelijk zijn als je verwacht dat je inkomen in de toekomst stijgt, of als je andere plannen hebt om vermogen op te bouwen waarmee je de hypotheek kunt aflossen.
Het risico zit natuurlijk in het feit dat je aan het einde van de looptijd het volledige bedrag moet kunnen terugbetalen. Daarom is het cruciaal om een solide plan te hebben voor het opbouwen van voldoende vermogen. Zonder zo’n plan loop je het risico dat je je woning moet verkopen om de schuld af te lossen.
Welke voorwaarden gelden er voor een aflossingsvrije hypotheek in 2025?
In 2025 mag je maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren, mits de woning minimaal 6 maanden in jouw bezit is. Voor nieuwbouw of woningen die korter dan 6 maanden in bezit zijn, geldt een lagere grens. Deze regelgeving is ingevoerd om te voorkomen dat huiseigenaren met te grote schulden blijven zitten die ze niet kunnen aflossen.
De geldverstrekker toetst ook je inkomen en financiële situatie streng. Je moet kunnen aantonen dat je voldoende inkomen hebt om de maandelijkse rente te betalen, en dat je realistisch gezien in staat bent om aan het einde van de looptijd de hoofdsom terug te betalen. Dit kan bijvoorbeeld door aan te tonen dat je vermogen opbouwt via beleggingen, spaargeld of andere vermogensbestanddelen.
Daarnaast moet de woning voldoen aan bepaalde waarde-eisen. De leencapaciteit wordt berekend op basis van je inkomen, en de aflossingsvrije component mag niet leiden tot een onverantwoorde schuldenlast. Hypotheekverstrekkers zijn verplicht om zorgvuldig te toetsen of deze hypotheekvorm passend is bij jouw financiële situatie en toekomstplannen.
Wat is het maximale percentage dat je aflossingsvrij mag lenen?
Het maximale percentage dat je aflossingsvrij mag lenen bedraagt in 2025 50% van de marktwaarde van je woning. Dit betekent dat als je een woning koopt van 400.000 euro, je maximaal 200.000 euro aflossingsvrij kunt financieren. Het resterende deel moet je op een andere manier financieren, bijvoorbeeld via een annuïtaire of lineaire hypotheek.
Deze beperking is de afgelopen jaren geleidelijk aangescherpt. Vóór 2013 was het nog mogelijk om volledig aflossingsvrij te lenen, maar de wetgever heeft deze regels strikter gemaakt om huishoudens te beschermen tegen overkreditering. Voor bestaande aflossingsvrije hypotheken die vóór deze datum zijn afgesloten, gelden vaak nog de oude regels.
Bij oversluiten of het verhogen van je hypotheek gelden dezelfde regels. Je mag het aflossingsvrije deel niet verhogen boven de 50%-grens, tenzij je specifieke aflossingen doet op het aflossingsvrije deel. Voor starters op de woningmarkt betekent dit dat ze goed moeten nadenken over de verhouding tussen aflossingsvrij en aflossingsplichtig deel, vooral in combinatie met de maximale leencapaciteit.
Wat zijn de fiscale voordelen en nadelen van een aflossingsvrije hypotheek?
Het belangrijkste fiscale voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat je de betaalde rente mag aftrekken van je belastbaar inkomen. In 2025 bedraagt het aftrekpercentage 37,48%, wat gekoppeld is aan het tarief van de tweede belastingschijf. Bij een hypotheek van 300.000 euro tegen 3,5% rente betaal je jaarlijks 10.500 euro rente, wat een belastingvoordeel oplevert van ongeveer 3.935 euro per jaar.
Omdat je bij een aflossingsvrije hypotheek niet aflost, blijft de rentelast en dus ook het fiscale voordeel gedurende de gehele looptijd gelijk. Bij een annuïteitenhypotheek neemt het fiscale voordeel juist af, omdat je steeds minder rente betaalt naarmate je meer aflost. Dit maakt de aflossingsvrije hypotheek fiscaal gezien aantrekkelijker op korte termijn.
Het nadeel is het eigenwoningforfait, dat 0,35% van de WOZ-waarde bedraagt tot een waarde van 1.330.000 euro. Bij een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro betaal je 1.400 euro eigenwoningforfait per jaar. Dit wordt bij je inkomen opgeteld en belast tegen jouw persoonlijke tarief. Het netto fiscale voordeel wordt dus verminderd met dit forfait.
Een belangrijk fiscaal nadeel ontstaat aan het einde van de looptijd. Als je de hypotheek niet kunt aflossen en je woning moet verkopen, kan dit leiden tot een onverwachte fiscale situatie. Bovendien bouw je geen vermogen op in je woning, wat gevolgen kan hebben voor je financiële positie op de lange termijn.
Hoe zorg je ervoor dat je een aflossingsvrije hypotheek kunt aflossen?
Het aflossen van een aflossingsvrije hypotheek vereist gedisciplineerde planning en vermogensopbouw. De meest voorkomende strategie is het opzetten van een spaarplan waarbij je maandelijks een vast bedrag opzij zet. Dit bedrag zou idealiter gelijk moeten zijn aan het verschil tussen wat je nu betaalt en wat je zou betalen bij een annuïteitenhypotheek.
Beleggen is een andere optie om vermogen op te bouwen. Door structureel te beleggen in bijvoorbeeld indexfondsen of beleggingshypotheken kun je profiteren van rendementen die hoger liggen dan spaarrentes. Dit brengt wel risico’s met zich mee, want beleggingen kunnen in waarde dalen. Het is verstandig om deze strategie te bespreken met een financieel adviseur die je kan helpen bij het maken van een passende beleggingsmix.
Sommige mensen kiezen voor een overwaarde-strategie, waarbij ze erop rekenen dat hun woning in waarde stijgt. Als de woning aan het einde van de looptijd meer waard is dan de hypotheekschuld, kun je de woning verkopen en de hypotheek aflossen. Deze strategie is echter riskant, omdat woningprijzen ook kunnen dalen en je dan met een restschuld blijft zitten.
Een combinatie van verschillende strategieën biedt vaak de beste zekerheid. Door te sparen, te beleggen en eventueel te profiteren van vermogensgroei bouw je meerdere buffers op. Wil je persoonlijk advies over de beste aflossingstrategie voor jouw situatie? Bij hypotheekadvies helpen we je graag met een plan op maat dat aansluit bij jouw financiële doelen en mogelijkheden.
Een aflossingsvrije hypotheek kan een interessante optie zijn als je bewust omgaat met de risico’s en een solide plan hebt voor de aflossing. De fiscale voordelen zijn aantrekkelijk, maar wegen dit op tegen de verantwoordelijkheid om zelf vermogen op te bouwen. Wil je weten of deze hypotheekvorm bij jouw situatie past? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over jouw hypotheekmogelijkheden.